服裝市場(chǎng)售與租的兩難選擇 矛盾重重
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| 服裝市場(chǎng)售與租的兩難選擇 矛盾重重 |
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作者：金豆子
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更新時(shí)間：2006/2/24
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前不久，記者走訪河北的一家服裝市場(chǎng)，該市場(chǎng)負(fù)責(zé)人介紹說：“對(duì)市場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)權(quán)商鋪的管理存在著巨大的難度。當(dāng)初產(chǎn)權(quán)賣給了人家，現(xiàn)在要管理就顯得力不從心。服裝市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)不能各自為政，必需要有統(tǒng)一的規(guī)劃和布局，比如：按服裝的分類和品牌的組合來劃分區(qū)域，這樣才能形成市場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)品、品牌的特色。但是，產(chǎn)權(quán)一經(jīng)賣出，統(tǒng)一布局和管理就成了型同虛設(shè)的一紙空文。”
的確，該市場(chǎng)所遇到的問題，在目前出售鋪位產(chǎn)權(quán)的服裝批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)是非常多見的。據(jù)說，中國(guó)北方的一家超大型服裝批發(fā)市場(chǎng)，在籌建之初，通過凌厲的市場(chǎng)宣傳攻勢(shì)，很快把數(shù)量巨大的商鋪銷售一空，但在開業(yè)之后，馬上就遇到經(jīng)營(yíng)管理上的難題，整個(gè)市場(chǎng)內(nèi)，分區(qū)混亂，獲得產(chǎn)權(quán)的商戶隨意把鋪位出租個(gè)他人，造成了市場(chǎng)管理者無法統(tǒng)一規(guī)劃和管理，由此，拖累了整個(gè)市場(chǎng)的整體運(yùn)營(yíng)，一段時(shí)間之后，參與市場(chǎng)交易的各方都遭受了巨大的損失。最后，市場(chǎng)的開發(fā)者，不得不花大價(jià)錢，將相當(dāng)數(shù)量的商鋪回購(gòu)，才度過了這場(chǎng)危機(jī)。
五合國(guó)際（５＋１ Ｗｅｒｋｈａｒｔ Ｉｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌ）中國(guó)經(jīng)理劉力在接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，由于開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)核心價(jià)值的判斷存在偏差，目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目仍然存在大量“簡(jiǎn)單”的房屋產(chǎn)權(quán)銷售現(xiàn)象。不同于住宅項(xiàng)目直接面對(duì)單一住戶，而是面對(duì)著廣泛帶有商業(yè)目的的投資人。這些客戶對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的消費(fèi)能力和業(yè)態(tài)組織最為關(guān)注，而不是房屋本身。如果開發(fā)商僅以房屋產(chǎn)權(quán)銷售形式出現(xiàn)，忽略其業(yè)態(tài)內(nèi)容、業(yè)態(tài)間的相互關(guān)系以及不同業(yè)態(tài)對(duì)房屋成本承受能力的不同等因素，即使項(xiàng)目前期的銷售再好，也會(huì)在日后產(chǎn)生及其不良的后果。
經(jīng)典的失敗案例
位于北京安定門外的巨庫時(shí)尚商業(yè)廣場(chǎng)，自２００３年５月開始，斥資“幾千萬”在京城的各大媒體輪番宣傳，宣揚(yáng)自己是北京首家新青年時(shí)尚賣場(chǎng)，通過秀庫、裝庫、食庫、玩庫的四庫組合，讓人們的消費(fèi)體驗(yàn)“酷”到頂點(diǎn)。創(chuàng)意之新和形象之美，不禁令人叫絕。項(xiàng)目投資主體－首創(chuàng)資產(chǎn)管理公司還特別強(qiáng)調(diào)，巨庫開京城小型商鋪產(chǎn)權(quán)銷售之先河，將３萬平方米的項(xiàng)目分割成近千家的小商鋪，以每平方米４、５萬元的價(jià)格向外銷售。并承諾購(gòu)買者以２年期，每年獲得８％的回報(bào)。憑借良好的形象設(shè)計(jì)、市場(chǎng)活動(dòng)和銷售推廣，至２００４年５月，商鋪銷售一空。
但接踵而來的則是另一番景象，開業(yè)半年之后，市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)基本處于癱瘓狀態(tài)，分析個(gè)中緣由，產(chǎn)權(quán)分散是無法經(jīng)營(yíng)的重要原因，產(chǎn)權(quán)分割后，小業(yè)主大都考慮各自利益，市場(chǎng)無法形成統(tǒng)一管理，沒有經(jīng)營(yíng)特色，經(jīng)營(yíng)收入也就無從獲得。商鋪的經(jīng)營(yíng)一般都要經(jīng)過一段培育期，但混亂的局面又使得培育期無所培育，此情況下即使有人牽頭，也很難統(tǒng)一所有投資人的意愿去經(jīng)營(yíng)商鋪，更何況大量的廣告費(fèi)和市場(chǎng)推廣費(fèi)用，可以說是無從談起。凡此種種的問題暴露之后，“巨庫”的經(jīng)營(yíng)進(jìn)入到了一個(gè)惡性循環(huán)，沒有特色－沒有客源－沒有收入－沒有推廣。經(jīng)過半年的掙扎之后，經(jīng)營(yíng)的商戶紛紛撤出，市場(chǎng)變成了一個(gè)“空殼”。就連項(xiàng)目的開發(fā)商首創(chuàng)資產(chǎn)管理公司也不得不承認(rèn)，項(xiàng)目徹底失敗，
前不久，記者經(jīng)過安內(nèi)大街時(shí)，看到原來的巨庫，現(xiàn)在依舊是漆黑一片。
商鋪到底可不可以賣
通常的情況下，各大服裝批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)主體，大都強(qiáng)調(diào)自己的只租不售原則，但從這幾年的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況來看，市場(chǎng)建起，一售了之的現(xiàn)象比比皆是。其實(shí)，從開發(fā)商的角度而言，完成項(xiàng)目建設(shè)之后，和盤賣出從而實(shí)現(xiàn)自己商業(yè)利益的最大化也在情理之中，因?yàn)�，地產(chǎn)開發(fā)最關(guān)鍵的就是資金鏈的問題，開發(fā)商從銀行貸出的資金大都是中短期款項(xiàng)，如若周期太長(zhǎng)，開發(fā)商將面臨“不可承受之重”的資金壓力，這個(gè)問題不可小覷。但反過來說，商業(yè)地產(chǎn)又與普通居民住宅不同，最重要的是它有一個(gè)商業(yè)的前提，位置再好，面積再大，設(shè)施再全，創(chuàng)意再新，如果沒有一個(gè)成功經(jīng)營(yíng)的商業(yè)前提，看似再好的項(xiàng)目也會(huì)遭遇到“價(jià)值缺失”的窘境，。
在采訪的過程中，面對(duì)是“租”還是“售”的問題，一些開發(fā)商也表明了自己的觀點(diǎn)。
其中，上海七浦聯(lián)富商業(yè)廣場(chǎng)總經(jīng)理尚杰臣表示，聯(lián)富還是堅(jiān)持鋪位“以售為主”的原則，但他強(qiáng)調(diào)，雖然是銷售商鋪，但購(gòu)買者必須要把商鋪回租給管理方，要求是５年或者更長(zhǎng)的時(shí)間，這樣才能保證市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)出特色、出效益，才能使商鋪產(chǎn)權(quán)擁有者的利益最大化。
面對(duì)新一輪服裝批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展，市場(chǎng)的“租”與“售”，的確成為了參與市場(chǎng)交易各方的一個(gè)兩難的選擇，但相信，只要按商業(yè)規(guī)律辦事，人們依然會(huì)找到解決問題的有效辦法。
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