過去的2005年被稱為房產(chǎn)政策年，那么，今年又有哪些規(guī)范樓市、有利于市民的政策出臺(tái)或施行？對(duì)市民會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？記者近日采訪了有關(guān)專家對(duì)此進(jìn)行了解析。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 1.住宅物業(yè)費(fèi)分級(jí)收取 新政速讀： 南京2005年出臺(tái)的住宅小區(qū)物管收費(fèi)分五級(jí)，最低的每月只要0.2元/m2，最貴的高達(dá)2元/m2。但令業(yè)主困惑的是：比如多層住宅0.6元/m2的收費(fèi)屬于三級(jí)，但是對(duì)應(yīng)的物管應(yīng)該提供怎樣的服務(wù)？目前只有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)的三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；另外就是江蘇省的七級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，沒有一個(gè)能和南京的五級(jí)收費(fèi)直接對(duì)應(yīng)。因此，一部新的《南京市普通住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》正在擬訂中。記者了解到，這個(gè)新辦法列出了1-5級(jí)每一級(jí)收費(fèi)所對(duì)應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，每級(jí)服務(wù)都分綜合管理、保安、保潔、綠化、公共部位設(shè)備設(shè)施維護(hù)五項(xiàng)，每一項(xiàng)都有具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)。這樣一來，物管服務(wù)菜單就有了25道“菜式”。 新政解析： 南京市物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)人表示，業(yè)主可以根據(jù)自己需求選擇，比如選了二級(jí)綜合管理、三級(jí)保潔、四級(jí)保安、二級(jí)綠化、三級(jí)的共用部位設(shè)施維護(hù)，只要把這五個(gè)項(xiàng)目的收費(fèi)加起來，就可以得到該小區(qū)每月每平方米的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這樣業(yè)主就可以將收費(fèi)對(duì)照相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，看兩者是否相符。 出臺(tái)時(shí)間：預(yù)計(jì)今年上半年 影響人群：所有業(yè)主 關(guān)鍵詞：房產(chǎn)評(píng)估 2.抵押房產(chǎn)可省評(píng)估費(fèi) 新政速讀： 2006年1月25日，建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》，其中第二條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門提供確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值的書面協(xié)議；由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門提供房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告。 新政解析： 南京市房管局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處抵押科副科長(zhǎng)陳小中認(rèn)為，該項(xiàng)規(guī)定明確了市民用房產(chǎn)做抵押、辦理抵押登記時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格可由雙方約定，不一定非要評(píng)估，可以省下一筆可觀的評(píng)估費(fèi)。 按照現(xiàn)有規(guī)定，抵押人如果認(rèn)為被抵押房產(chǎn)值50萬元，必須拿出相關(guān)證明。比如這房子是去年剛買的，合同上價(jià)格就是這么多；但如果是房改房或近期沒有買賣的，一般需要找專業(yè)的評(píng)估公司來評(píng)估。目前在該部門登記的房產(chǎn)抵押中大約有10-20%需要評(píng)估，費(fèi)用少則幾百元，多則上千元。有了新規(guī)，市民之間用房產(chǎn)做抵押借貸，房產(chǎn)價(jià)值就可以憑雙方約定即可，房產(chǎn)部門只是大致檢查一下約定價(jià)是否與當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)相符即可。這一新規(guī)可省去評(píng)估收費(fèi)，有利于讓更多民間借貸中的抵押房產(chǎn)都到房產(chǎn)部門登記，減少借貸風(fēng)險(xiǎn)。 生效時(shí)間：今年3月1日起 影響人群：抵押房產(chǎn)的市民 關(guān)鍵詞：維修基金 3.公共維修金上網(wǎng)可查 新政速讀： 市民購(gòu)買商品房時(shí)，都必須按總房?jī)r(jià)的2%或3%交納維修基金，這筆資金的存儲(chǔ)和使用今年將透明。南京市物業(yè)管理辦公室2006年的工作計(jì)劃中，開通“南京物業(yè)網(wǎng)”赫然在目。上網(wǎng)人群被設(shè)定為物業(yè)管理企業(yè)、房產(chǎn)中介和業(yè)主。物管企業(yè)資質(zhì)網(wǎng)上就可以申請(qǐng)，業(yè)主則可以查詢維修資金、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)、優(yōu)秀物管小區(qū)等，招投標(biāo)信息公示則可為小區(qū)業(yè)主找物管、物管找項(xiàng)目搭橋。網(wǎng)站還打算設(shè)立投訴反饋信箱、政策法規(guī)解讀等欄目。 新政解析： 南京市物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)人表示，目前有電梯的房子是按總房?jī)r(jià)的3%、沒有電梯的按2%交維修基金。市民多有疑問，交納的維修基金少則幾千元，多則幾萬元，但都不知道用在哪兒了。其實(shí)，這筆錢一直都在市物業(yè)辦設(shè)立的賬目里，都掛在個(gè)人的房產(chǎn)名下，每年的利息都按有關(guān)規(guī)定結(jié)算打入個(gè)人賬戶。今年，該部門將在南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的平臺(tái)上，增設(shè)物業(yè)網(wǎng)，個(gè)人賬戶上網(wǎng)一查就清清楚楚了。 實(shí)現(xiàn)時(shí)間：今年內(nèi) 影響人群：所有業(yè)主 關(guān)鍵詞：房貸利率 4.住房貸款利率可固定 新政速讀： 光大銀行南京分行宣布，該行個(gè)人貸款中心正式接受市民申請(qǐng)辦理固定利率房貸。固定房貸利率檔次共分4種：在個(gè)人住房貸款中，5年期(含)以下貸款利率為5.94％，5年-10年(含)為6.18％；在商業(yè)用房貸款中，5年期(含)以下貸款利率為6.18％，5年-10年(含)為6.42％。 固定利率明顯高出目前的浮動(dòng)利率水平。以個(gè)人房貸為例，固定利率定價(jià)為5年以下、5年-10年的，分別定為5.94％和6.18％。而當(dāng)前5年以下和5年以上的房貸優(yōu)惠利率分別為5.27％、5.508％。另外，建設(shè)銀行、上海浦東發(fā)展銀行開辦固定利率房貸業(yè)務(wù)的申請(qǐng)，也獲得了中國(guó)人民銀行的批準(zhǔn)，在南京的具體業(yè)務(wù)正在準(zhǔn)備中。 新政解析： 2004年10月29日、2005年3月17日，房貸利率兩次上調(diào)，固定利率的推出對(duì)連遭兩次加息打擊的買房者來說，無疑多了一種選擇。據(jù)光大銀行南京分行人士介紹，從目前情況來看，咨詢業(yè)務(wù)的市民多，但真正有意向的客戶卻不多，固定利率房貸需要一個(gè)被市民接受的過程。一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大量的南京貸款人都會(huì)提前還款，平均貸款期限只有5.6年，因此這類貸款人并不一定適合固定利率。 施行時(shí)間：2006年1月26日 影響人群：新貸款購(gòu)房者 關(guān)鍵詞：節(jié)能工程 5.節(jié)能措施應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)公示 新政速讀： 建設(shè)部《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》指出，新建民用建筑應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求，民用建筑工程擴(kuò)建和改建時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)原建筑進(jìn)行節(jié)能改造。從2006年1月1日起，所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都應(yīng)當(dāng)將所售商品住房的節(jié)能措施、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、保溫隔熱性能指標(biāo)等基本信息在銷售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置予以公示，并在《住宅使用說明書》中予以載明。2006年1月16日，江蘇省建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)了該文件，規(guī)定正式在江蘇生效。 新政解析： 江蘇省建設(shè)廳科研設(shè)計(jì)處有關(guān)人士認(rèn)為，過去只在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)推廣建設(shè)節(jié)能住宅，收效不明顯，此次規(guī)定要求開發(fā)商將節(jié)能信息向購(gòu)房者公布，開發(fā)商在建住宅時(shí)才會(huì)把住宅節(jié)能當(dāng)作大事來辦。今年將下力氣落實(shí)新規(guī)、狠抓住宅節(jié)能。 |
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06年五大房產(chǎn)新政解析：物管費(fèi)將分五級(jí)收取
